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商住地产逆市飞扬 最后的淘金机会

分类: 地产资讯 发布: zhushican 浏览: 日期: 2011-03-10

 3月,在当前政府对房地产一系列严打政策下,原先一直被忽略的商业地产似乎迎来了春天,春天是短暂的,商业地产会一直走强转入盛夏,还是面临下一轮打压进入冰封,这似乎没有标准答案。

  限购政策,将住宅拉回起跑点

  之前,商业地产在购房按揭利率、首付款比例等方面也始终没有得到政府给予的与住房市场同等优惠政策,首付起步50%,而这一次的调控政策,诸如二套房首付款的比例提高至50%和利率上调到1.1倍等都是针对住房而言的,并没有涉及到商业地产,而且,商业地产也并不受到购房套数以及贷款人户籍等限制。从这种意义上来说,此轮空前严厉的调控新政,将住宅产品拉回了与商业地产的同一个起跑线上,间接成就了商业地产的利好。

  商业地产处在价格“洼地”

  按照国际惯例,商业办公项目的价格应该高于同一区域的住宅项目,目前全球十大金融中心的商业办公项目的价格一般为同区域住宅项目的1.5~2倍,而国内的大中城市普遍出现了价格倒挂的现象。商业项目居然没有住宅项目的售价高,这种现象是不正常的,和游资重点炒作哄抬住宅项目有关,也和商业项目渐进,稳定的价格上升走势有关。

  也正因为如此,许多业内人士建议,当前进入商业地产的成本相对较低,应该把握好眼下商业地产所面临的机遇,毕竟“抄底”的机会并不多得。

  商业地产处在高端地块

  投资,首先要规避风险,而地产投资,由于土地的不可再生性,地段,永远是规避风险的要素。这点大家从09年大跌,核心区域项目依然坚挺就能看到。

  商业地产所处的黄金地块,是动辄五环、六环的住宅项目用地无法相比的。因此,具备更多的抗风险性。

  再说问题点,主要集中在两方面:

  首先,虽说目前出台的严厉调控措施对商业地产没有造成影响。但今后调控的矛头会不会指向商业地产的,这个无从判断。

  其次,商业项目体量一般较小,且对配套没有规定,因此,对教育、配套有要求的自住者会谨慎购买,这也是影响很多商住项目成交的原因。

  结合以上分析,我们如何选择?

  第一、 项目地段:所谓房地产选择的三要素:地段、地段还是地段。土地作为不可再生资源,只有稀缺,才能保值,没有保值,何谈升值?

  第二、 社区体量:因为商业用地数量本身非常有限,因此,获得面积有限,再加上相关政策对于商业地产没有配套的要求,所以更多商业项目是做“点”,但只有做成“面”也就是社区的概念,才能对租售形成规模引力。所以,项目体量,或者说是否具备“社区感”也是非常重要的一个判断依据。

  第三、 特殊资源:如果说,购房者选择的目的是纯粹的办公,那么,只需单纯考虑交通、售价等因素即可,但对于商住项目来说,还有购物、餐饮、娱乐等多重需求需要满足,其中最重要一点就是教育。

  第四、 产品品质:商住一般都是小户型,但这个小可以是面积,但绝对不能忽略设计。越小越考虑开发商的设计创意和装修品质,越是小空间、越要有大心思。

  第五、 品牌保证:对于大多数不具备地产专业知识的购房者来说,这么多的评估标准感觉无从着眼,那么,最简单的一个办法就是选择有实力、有品牌的开发商。这样的开发商都会在以上标准方面精雕细琢,恪尽职守。

  目前,北京在售的一共有30多个地产项目,无论自住还是投资,如何精准投资,正确选择,是每个购房者同样面对的问题。通过以上这些评估标准的介绍,您是否可以对一处商业项目的投资具备更多决断依据了呢?

  一位投资者正是通过以上标准做出选择的,据介绍,以他最近出手的红山世家三号举例说明:首先,世家3号位于西二环核心地段,地处金融街、三里河行政办公区、丽泽商务区和广安门产业区交汇带符合了投资标准中对低端的要求;其次,红山世家6.6万平米的占地面积和28万平米的建筑体量,保证了这个项目在交易活跃度方面会吸引更多的追随和关注;而红山世家引入的北京小学教育资源是其他项目不具备的优势,另外,66-73平米的精巧户型易于出手,且装修品质感十足,配备的家具设计精妙,这些都是成交加分的因素。

  华润置地因为品牌号召力,一向是投资客追捧的热点,据目前红山世家的成交情况显示,客户中除了考虑交通、配套、教育等优势的自住者外,正有很大一大部分的投资客。

    投资,历来是眼光的高低和专业的博弈,希望目前摸索商业地产投资机会的朋友在这轮盛筵中,精准把握机会。

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