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如果开发商毫无压力,那房价怎么能下降呢?

分类: 地产资讯 发布: zhushican 浏览: 日期: 2011-04-02

 调控目标多现“涨”字

    根据新“国八条”的规定,昨日是各地方政府公布2011年新建住房价格控制目标的最后期限。在最后一周时间里,各地的控制目标加速落地,而北上广深等一线城市也赶在最后期限前公布了控制目标,不过大多数城市的调控目标都离不开一个“涨”字,市场的看跌预期似乎又一次落空。

    【北上广深】

    3月28日晚间,上海市人民政府办公厅发布公告称,为更好贯彻“国八条”,经上海市政府常务会议审议通过,上海市2011年度的新建住房价格控制目标为:2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,新建保障性住房面积高于商品住房面积,居民住房保障水平明显提高。

    根据此前上海市政府公布的2011年GDP增长目标,今年上海的房价涨幅应该控制在8%左右。而上海市统计局公布的数据显示,2010年上海新建商品房全市平均销售价格为14213元/平方米,按这一标准计算,2011年上海新建商品住宅平均销售价格应该控制在15350元/平方米左右。对此,21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,与往年新建商品住宅的均价涨幅相比,目标年度同比涨幅的确已经得到明显抑制,但由于“新建住房”的表述涵盖了“商品住宅”和“保障性住房”,且要求“新建保障性住房面积高于商品住房面积”,保障性住房的稀释作用可能会令新建商品住宅价格涨幅控制的效果打折扣。

    广州和深圳的调控目标基本与上海类似,即2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民或常住人口人均可支配收入增幅。

    而此前出台了最严厉的地方版调控政策的北京,此次再度出台了最严格的房价控制目标。北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示,北京市新建普通住房价格控制目标是:加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高;新建普通住房价格与去年相比“稳中有降”。

    【其他城市】

    虽然北上广深等一线城市如期出炉,但截至记者发稿时,仍有部分城市未公布控制目标。同时,大多数城市的控制目标是“与GDP和居民可支配收入增幅挂钩”,这也意味着这些城市今年的房价涨幅区间将达到10%—15%左右。

    此外,还有一些城市的控制目标更为离谱,例如榆树规定,2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房价格增幅”,而该市当年新建住房价格的增幅高达50.5%。对于这样的房价控制目标,不少网友戏称“不知道这是控制目标,还是政府指导价”。

    模糊调控显政府犹豫心态

    业内人士表示,房价控制目标的宽松化、模糊化显示出地方政府在控制房价问题上的犹豫心态,因为在土地财政模式下,控制房价和地方政府的收入存在利益冲突,地方政府缺乏主动调控房价的动力。而这样的房价控制目标,会给供需双方带来房价可以上涨10%的预期,从而打破此前形成的房价维稳预期,将在一定程度上促使楼市成交回暖。

    针对这一现象,住房和城乡建设部近日发出通知,要求各地在落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,也要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标。

    业内人士认为,经过近几年的快速增长,一、二线城市的房价已经很高,在这一基础上,继续参照GDP和居民可支配收入增幅,制定10%左右的涨幅区间显然不合理。上海易居房地产综合研究部部长杨红旭认为,如果居民无法承担目前的房价,即便房价增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以内,人们还是买不起房。

    此外,根据新“国八条”的要求,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,但在实际操作过程中,“居民住房支付能力”这一指标却被各地方政府所忽略。对此,上海易居房地产研究院近日发布报告指出,衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比,建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。

   二三季度房价面临分化

    目前最值得关注的是,此次多数地方政府制定了一个相对宽松的房价控制目标,这是否意味着未来的调控力度是否会如前几次调控那样出现松动。

    【信贷】

    汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌认为,房地产调控最重要的还是信贷政策,如果信贷政策能在未来一段时间内继续保持现有的调控力度,将对房地产调控起到明显作用。

    上海中原地产研究部总监宋会雍也认为,目前购房者的结构大致是首次置业者约占3成多,改善性需求约为6成,而投资客基本上绝迹,对目前市场影响最大的还是首付比例提升到六成。

    【限购】

    除了信贷政策收紧之外,限购也是影响市场的一个重要因素。

    根据广发证券近日上海房地产市场的调研报告,万科营销部人士认为,目前上海实际状况表现非常不好,房地产市场的成交取决于需求和购买力,由于政策的人为限制影响,正常的需求和购买力都受到压制,目前最大的困难就是开拓客源。

    而金地营销部人士也表示,目前形势非常不乐观,1000万/套以上的房源客户群基本上都被限制了。

    【降价】

    不过,对于是否降价这个问题,业内的观点并不统一。

    从近期市场来看,部分区域楼盘降价的确取得了一定成效。根据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,3月1日至27日期间,上海内环内、内中环、郊外环三区域新建商品住宅成交均价总体出现回落态势,其中郊外环区域新建商品住宅成交均价为1.1万元/平米,较2月份大幅回落了20.3%,内中环、郊外环的均价也分别下跌了9.8%、2.7%,而这些区域的成交量均有90%以上的增幅。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为,3月份楼市的价跌量涨,说明了市场潜在购买力依旧存在,只是在等待适时的入市时机。

    但也有开发商认为,降价并非是目前的第一选择。根据广发证券的调研,万科认为,短期来看,首先是使用促销手段,最后才是调整销售价格。在2008年的调控中,政策没有限制购房资格,需求量没有减少,只要降价就会有需求承接;而现在是把消费者的购房资格取消了,即便降价也不会有需求释放出来,万科以前储备的客户中,有50%买不了房。同时,从万科与客户的接触中,客户也没有很明显的谈价想法。

    综合来看,业内人士认为,目前开发商的财务状况相对稳健,在二季度之前开发商将会继续选择观望和小范围降价以试探市场。不过,在2010年底开发商的开发资金来源中自筹资金占比已经接近37%,如果销售不好,回笼资金不足的情况继续持续,开发商的资金链将会逐步吃紧。同时,从开发商近期推盘的谨慎态度来看,开发商也缺乏应对限购等政策的有效策略。随着供应高峰期的到来,如果连续推盘无法取得效果的话,那么后续推盘就可能会加大降价幅度,预计到二季度末或者三季度初,降价形势会比较明朗

  今年房价真的涨不动了?

    新政下,在银行“限贷”、各城市“限购”相继出台落地后,南京昨日公布2011年度新建住房价格控制目标,这让不少人感叹“限价”也到来了。

    实际上,在这个目标之前,南京已经出现了被“限价”的楼盘。例如,江北一家大盘在本月中旬开盘时的价格,比前一批房源每平方米便宜了300多元,其负责人直言不讳是因为春节前备案时被物价部门审过价所致;浦口长江隧道出口处的一家楼盘曾于本月申报了万元左右的价格,但最终却并未获批,其新房售价依然在8700元/平方米左右;江宁一家新盘也曾声称将开出16000元/平方米的高单价,不过近日据称其新房最终的价位可能只有14000多元/平方米。

    南京工业大学天诚不动产研究所教授吴翔华认为,控制目标的公布,会让开发商在进行价格备案时产生一定顾虑,短期内对其的心理会产生一定影响。长期来看,目标的公布象征意义大于实际意义。因为已有的限购、限贷加上限价等为了达成调控目标的实际措施都已经先出台了。在这些手段之下,成交量已经跌入谷底。这种情况再持续一两个季度,届时资金雄厚的开发商还会继续坚挺价格,但一些资金链紧张的房企就会支撑不住,可能通过更大额的优惠甚至降价来进行促销。因此就算没有调控目标,只要大的调控方向不变,短期内市场转暖、房价反弹的可能性也微乎其微。所以其实目标本身意义并不大。

    开发商到底怕不怕?

    南京公布2011年房价控制目标,开发商到底反应如何,会不会感到有压力,这成了不少购房者关心的问题。“如果开发商毫无压力,那房价怎么能下降呢?”一位正在观望的年轻刚需者对记者如是说。

    记者也就此采访了一些开发商,其中大多数人认为房价控制目标是一个方向,10.4%的限制幅度对市场的影响也更多在心理层面。如果下一步在实质的执行上有严格的措施,可能会对开发商的定价及产品开发产生影响。

    东恒置业的相关负责人表示,南京的目标在预料之内,没有北京那么严厉,跟其他城市的政策基本一致。从开发商的角度讲,在进一步的实际执行措施出台前,这样一个数字对市场来说意义并不大。“因为今年的行情本来就不好,就算没这个控制目标,可能也不会涨过10%。因此关键还是在如何落实,包括各个片区具体的控制目标,在备案时审核价格会如何进行控制等具体手段。对开发商而言,这会对其定价产生影响,这才是“可怕”的。

    作为一线开发企业,南京五矿地产御江金城的策划经理张凯表示,这样一个控制目标下,开发商在产品的开发和定价方面还是会受到一些影响的。举例来讲,一家企业开发同类型的100平方米三居室,今年的装修品质有了提高,但相应的价格提升却有所限制,定价高了通不过物价部门备案,那么这一产品的利润值就会降低。“这可能会改变一些企业的产品开发路线。”他说道,总的来看,地产商在今年的产品定价将趋于稳定。

    想买房的是否能出手了?

    调控目标出台了,普通购房者又怎么看呢?观望者们出手的时间是否到了呢?记者调查发现,不少在新政后陷入观望的购房者还是比较淡定,认为一个控制目标并不能把房价怎么样,因此还选择继续观望,待机而动。

    不过,也有人误读了目标,把控制上限当成了准涨上限。“公布这目标,不就是说允许涨这么多?那我得考虑赶快出手啊。”在一家设计公司工作的年轻白领朱小姐表示。在本地房产论坛里,记者也发现有一些网友发出这样的疑惑。

    对此,业内人士表示,控价目标的公布的确会给一些购房者造成反向的预期,让他们感觉完全背离了调控的初衷。但事实上,目标只是一个空泛的表达,对市场并没太大实际意义,具体到不同的区域,不同的地段,不同类型和品质的住宅项目,其涨跌前景并不能一概而论。有具体的调控措施在,房价也不可能在目标公布后便出现猛然的变化。购房者还是应该根据自己的需要,并根据市场的具体走势来理性制定购房计划,切莫因被误导而盲目行动

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