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控制房价格上涨的幅度,意味着还可以上涨

分类: 地产资讯 发布: zhushican 浏览: 日期: 2011-04-07

  提要:从化、增城在3月底公布了各自的调控政策,不限购但限价。从化市《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(下称《意见》)规定,从化市房地产开发企业取得预售许可证后,预售价格在3个月内不得调整。对高于申报价格销售商品房的,一经发现,坚决严厉查处。无独有偶,增城市在其3月31日发布的《关于贯彻落实房地产调控政策进一步做好房地市场调控工作的意见》中,同样规定申报价格3个月内不得调整,3个月后需调整价格的必须重新申报。两市的新规,与近期许多地方政府出台的调控政策“能降价但不能涨价”的要求有明显差别。

  增城市3月31日公布了《关于贯彻落实房地产调控政策进一步做好房地产市场调控工作的意见》。意见明确,房地产开发商在申办商品房预售许可时,必须在预售方案中按套申报预售价格,违者将不发预售许可证;开发商申报的预售房价格涨幅超过政府调控目标的,也将不发预售许可证。申报价格3个月内不得调整,3个月后需调整的必须重新申报。根据该意见,增城市落实房地产调控措施的目标是今年新建住房价格涨幅要低于该市GDP和城市居民人均可支配收入的增幅。意见中没有外界关注的“限购”措施。

  和从化一样,增城规定实行房地产开发企业预收方案申报制度,明确规定,对2010年已经有网上签约记录的楼盘,其申报的商品住房平均价格涨幅相对于去年增城市该楼盘商品住房的平均价格,原则上不得高于增城市的控制目标;针对2011年新推出的楼盘,其申报的商品住房平均价格涨幅相对于去年增城市商品住房的平均价格,原则上不得高于增城市的控制目标,申报价格三个月内不得调整,三个月后调整必须重新申报,贯彻“明码实价”原则。

  应广版“国八条”要求,增城于3月31日深夜,公布了2011年楼市调控细则,与从化一样,未提“限购”二字,并且明确,2011年新建住房价格涨幅要低于增城市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。预期今年增城房价将低于7706元/平方米。据阳光家缘数据显示,截止至2010年1月1日至12月28日,增城新建商品房网签均价为6974元/平方米,这意味着,2011年增城房价的涨幅预期要低于7706元/平方米。

    楼盘不能涨价,降价不允许?笔者认为,所谓的“3个月内不能调整”,其实不是楼盘不能涨价,而是控制房价格上涨的幅度,意味着还可以上涨,但是不能够上涨过快。现在不是担心房价上涨,而担心房价下降过快。

    房价控制目标能够完成吗?笔者认为,按照两地目前的调控细则,2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。根据阳光家缘统计的数据显示,3月份从化市网签成交均价已经达到8116元/平方米,较去年均价上涨近19.6%。3月份增城市网签成交均价已经达到8681元/平方米,较去年均价上涨近26%。虽然目前两市的网签价格尚未包含经适房以及限价房,但由于目前的成交均价已经远远超过房价控制目标,除非接下来的时间成交均价能出现明显下降,否则全年均价“超标”的可能性极大,甚至会出现房价上涨超过控制目标的现象。

  可想而知,仅仅在2-3月,增城与从化两地已超出了房价控制目标,可谓刚刚开始调控,就已经输在了“起跑线”上。未来在政策一旦被市场消化后,又遭遇广州和佛山同时限购,必然招来大量的投资客和热钱疯狂进入。在目前市场供应小和需求旺盛的对比下,增城市的房价非常出现大幅度的上涨,至少会上涨20%-30%。

    一刀切“限价”是否合理?笔者认为,显然把增城市的楼盘不分产品和区域及位置等性质,实施“一刀切”的限价标准,明显存在缺乏价格统计的客观性和市场的合理性,甚至导致“限价”政策名存实亡,因为“限价”政策根本没有实际操作性和控制性的意义,纯粹是为了配合政策而出政策,而不是为了调控目的而出政策。由于目前从化、增城的房地产项目类型比较丰富,别墅、洋房、公寓、豪宅、商铺、写字楼等各种类型的产品都有,很多楼盘的产品都是洋房、别墅都有。

  根据阳光家缘数据显示,2010年从化市网签成交均价为6787元/平方米,按照从化城镇居民年人均可支配收入年均增长11%计算,从化市2011年房价控制目标约为低于7533元/平方米。按照同样的计算方式,增城市2011年房价控制目标约为低于7789元/平方米。如果按照增城市政策规定,别墅的售价也不能超过年度新建住房价格控制目标。但是,目前,从化、增城的别墅普遍价格都在一平方米1.1万元以上,有的别墅价格达到2万元以上。如果把超标别墅当做7字头的限价来卖,这不是强制开发商降价,把开发商逼上绝路吗?由于目前对于楼价的统计口径多,既有统计部门又有国土房管部门,还有房屋交易部门,而平均价格都通常包含了别墅、洋房、高端豪宅、公寓和商业地产。

    另外,根据增城的开发商将即将开盘的别墅产品报给增城房管局,该局工作人员要求别墅的报价不要超过1.5万元,但是如果按照目前公布的政策“好像又不是这样的做法”。说明所谓的“限价”或者说“明码实价”根本在可以变通的,也是考虑到产品和产品的性质不同。假如都按照新政策统一的标准来“一刀切”限价,不仅不合理,还非常的不现实,不要说开发商不愿意干,提高了成本,减少了利润。况且两市地方政府都不愿意做,因为财政收入减少,甚至影响到楼市稳定和地方经济发展及土地出让计划等保障房建设任务。

    4月1日下午,南方都市报记者以开发商的身份就单盘限价的细节咨询了增城市房管局,其工作人员表示,政策上表述应该没有什么不清晰的地方,但是具体的细则和做法,增城将在本周召集开发商开会,对于政策进行进一步的解释和落实。

    增城市不限购开发商“笑了”吗?笔者认为,“限购”的大石放下,最舒心的莫过于两地的开发商。截至3月23日,全市明确在4月推新货的项目仅17个,创近12个月来新低。尽管大环境不尽人意,但增城依然是4月推货大户,在房价控制目标、增城限购细则出台前尚且如此信心十足,眼下“大石”放下,增城楼盘推货更加得心应手。从化增城限购疑团终于揭开,两县市不限购。

  就在从化增城发布楼市调控细则的当天(3月31日),广东省委常委、广州市委书记张广宁主持召开市委常委会议,着力进一步加快推进中新广州知识城开发建设工作,明确表示,中新知识城“生态宜居”容貌今年内要初见成效。知识城加速开发、增城不限购,以上两点可以说,为广州东部楼市的崛起揭开新一页篇章。

  在国家宏观调控连施重拳的大背景下,2011年清明小长假,广州楼市中心区成交不甚理想。调查显示,清明前两天广州网签约317套,均价为12520元/平米,各区域中由于无新货供应,越秀、萝岗、黄埔等区域连续两日“零成交”。但是于中心区域截然不同的是,增城、从化等广州不限购区域人气旺盛。据增城某售楼部销售顾问介绍,清明3天假期,该项目营销中心内,每天都是人头攒动,平均每个销售人员都要接待两台客户。

  增城房价今年又要上涨10%了.增城的房价控制目标最终在3月的最后一晚公布,增城不限购但限价.根据新政策,增城虽然不限购,但明确2011年新建住房价格涨幅要低于增城市年度生产总值增幅(约13%)和城市居民人均可支配收入增幅(约10.5%).增城楼市尽管不限购,但是还是公布了房价控制目标,新盘均价不能超过7706元,但是增城部分楼盘成交和网签价格已经超过1.1万元/平方米,怎么去操作?

  4月3日-4月5日,广州一手住宅网签364套,销售面积22086平方米,成交均价12686元/平方米。同比去年清明假期的314套,成交量上涨15.92%;但与4月初头两日229套、281套成交量相比,清明节假期成交清淡,尤其是假日后两日。

  3月广州一手楼市成交继续低迷,而一手房价已经连续4个月下降,并跌破1.2万元关口。4月2日,阳光家缘数据显示,3月广州全市(十区两市)一手住宅网签成交量仅56.44万平方米,网签均价11895元/平方米,为5个月以来最低位。数据显示,今年3月广州全市一手住宅网签均价为11895元/平方米,环比2月的12157元/平方米微跌2.16%。尽管单月均价环比下降幅度不大,但这已是房价数据连续4个月逐月下降了,而且房价也从去年12月的最高位13498元/平方米一路下降,更在3月跌破了1.2万元关口,而这也是连续5个月,即“10?5”和“新国八条”两个新政以来,均价最低的一个月。

  城郊楼盘降价市中心坚挺,值得一提的是,3月一手均价下降的主要是城郊地区,而市中心多个区房价还是上升的。数据显示,3月份全市十区一手住宅成交均价为13726元/平方米,环比下跌2.5%,同比则上涨3.8%。其中中心六区3月一手住宅均价达21969元/平方米,环比上涨6.5%;新四区与二市一手住宅均价则为8851元/平方米,环比下跌6.7%。

  市中心六区中,仅黄埔区和海珠区网签均价下降,其他四个区都是上升的,而新四区与二市则只有从化均价微升,其他区、市都是下降的。显然,楼市的调控使城郊楼盘价格开始下降,但市中心房价依然坚挺。整体成交量继续低迷,广州房价已经从郊区开始下降,但整体成交量仍然持续低迷。数据显示,十区二市网签成交4976套,比上月的4200套增加了18.48%,同比则减少19.03%。网签销售面积为56.44万平方米,环比上月的51.78万平方米增加9.0%,同比则减少17.70%。除了增城与从化,3月份全市十区一手住宅成交面积则为40.67万平方米,环比上涨3.2%,但与去年同期相比下跌10.8%。

  市中心六区3月一手住宅成交面积为12.8万平方米,环比上涨3.6%,但与去年同期相比大跌近46.6%,占广州十区二市交易面积的比例仅为22.69%,比2月占据的比例相比减少1.18%。新四区与二市一手住宅成交面积为43.64万平方米,环比上涨10.7%。也就是说,随着广州新限购令的实施,市中心楼盘没有降价,但因为不少改善型买家被拦在限购令门外,导致成交量不断减少;而城郊楼盘已经有降价的迹象,因为有刚需买家入市,成交量还是有一定的保证。但值得一提的是,3月开发商们开始积极推新货,供应量大增。数据显示,3月广州全市一手住宅供应增加3793套,比上月的2678套增加41.64%;新增加面积55.53万平方米,比上月的29.72万平方米增加86.84%。

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