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为什么一线城市的房价没有上涨,惟独二三线城市上涨?

分类: 地产资讯 发布: zhushican 浏览: 日期: 2011-04-11

  按下葫芦起了瓢。最近一段时间,随着各地限购令的出台,以北京上海深圳为代表的一线城市房地产价格逐步走向缓和,但令人意外的是,一些二三线城市的价格却逐渐往上走。以福州为例,截至今年4月上旬,在福州市实施“限购”已满6个月之际,该地区的房价却是比去年同期上涨15-20%。

  为什么二三线城市的房价会往上涨?很多专家认为,这和地方政府的卖地冲动有关。因为在现有的财政框架下,地方政府的财政收入中土地出让金占据了相当大的一大部分。如果房地产没有得到发展,那么地方政府的财政支出也就难以为继。正是基于这样的原因,才会出现二三线城市房地产价格往上走的态势。

  这种看起来很有道理,但是也存在一些问题,一个最为致命的缺陷是:同样的财政收入结构,同样的限购政策,为什么一线城市的价格没有上涨,惟独二三线城市上涨?

  其实只要分析下中国房价的供需,发现原因也不复杂。由于一线城市的房价坚挺,而限购令的存在使得很多买家无法从银行获得资金,这些投资客必然会将目光转向价格相对低廉的二三线城市。而且在过去的几年中,房价上涨主要是在北上广深等一线城市出现,二三线城市的涨幅并不明显,那么投资客会认为在二三线城市中存在着投资的可能。200万元人民币在一线城市中可能无法买到一套房,但在二三线城市却可能是绰绰有余。

  而二三线房价持续走高的更深层次原因在于,中国在今后二三十年中持续不断的城市化。中国目前的城市化率为47.5%左右,而世界上绝大多数发达国家的城市化率在70%以上——日本甚至在90%以上。以过往十年的经历来看,中国城镇化率提高了11.3个百分点,平均每年提高1.13个百分点,城镇人口净增1.7亿。每年将近1700万人进城,这都是一个非常庞大的市场需求。这些人口不可能全部都进入一线大城市,那么二三线城市就是首当其冲。

  同时,中国近几十年来的保障房建设,往往都是针对有城市户籍的人口,但是对很多进城的人来说,虽然从户籍上判断其身份还是农民,但是工作和生活都已经融入城市。不过由于身份的限制,无法获得保障性住房,那么他就不得不通过自己的努力来获得房子。毫无疑问,这些需求最终都会促进二三线城市的房价上涨。

  有必要指出的是,目前的通胀预期也在不断的推高房价。房子作为固定资产,被不少人看作是对抗通胀的利器。种种因素结合在一起,二三线城市的价格上涨也就不足为怪了。

  如何面对这个上涨趋势?有关专业人士建议以稳定房价和住房保障工作作为地方政府的考核业绩,从而控制房价。作为地方政府的考核业绩,就能控制房价?这纯属无稽之谈。或许在统计数据上可能控制房价,但是这对房价的走势可能没有根本的影响。甚至这种建议还很有害:为了控制房价,就可以扭曲市场,甚至不惜以行政的名义。而这可能比房价上涨更加恐怖的。

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