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如何投资写字楼才能尽可能的避免投资风险呢?

分类: 地产资讯 发布: zhushican 浏览: 日期: 2011-05-26

  不管任何一种投资行为,都会有风险存在,应该如何投资写字楼才能尽可能的避免投资风险呢?对此,业内人士认为,投资者应做好“挑三拣四”的功课。

    A:选等级——规避市场风险

    客户在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼作全方位综合的评估,包括地段、通勤、运营成本以及写字楼本身的配套、物业等方面的软硬指标。这就造成了写字楼市场的供需都有等级差别。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。

    B:选口岸——价格差异很大

    写字楼投资并不是主要依赖房价本身上涨来获利的,所以这种属性决定了写字楼投资跟商铺投资有些相像。专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想,同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受,同时,又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。

    C:选品种——鉴别商住两用

    写字楼投资并非捡到篮子里都是菜,对于一些物业来说,也许看上去很美,但不一定适合投资。办公楼的物业管理费也要高于普通住宅,这些费用在物业空置时期对投资者的影响是比较大的,要做好充分的心理准备。比如一些商住两用楼,虽然可商用也可居住,但也正是这种定位含混的缘故,导致这种物业在租赁市场的表现并不理想。

    D:选物管——直接关系收益

    办公楼是一种长期持有物业,如何使其在若干年甚至更长一段时间内保持比较高的品质,这就需要发展商的高水平建设以及物业管理公司精心的维护,只有这样,投资才会真正令人放心。如果物业管理公司挑选得当,这能够为投资者省去不少麻烦。建议投资者在选择写字楼时,一定要对物业管理公司也进行考察。

    投资写字楼八年就该脱手

    消费者购买写字楼之后,租给谁?这些客户的需求是什么?他们能够承受的租金水平是多少?投资写字楼最佳收益期是多长时间?带着这些问题,本报记者采访了相关专业人士。

    写字楼投资回报高于住宅

    “在购买商业房产的客户中投资者占了很大比例,而这些投资者中,写字楼的销售主要以投资客为主。”四川中原地产工商铺部高级营业经理徐东告诉记者,如果单从写字楼升值回报来看,从投资者开始与开发商签定合同时计算,一般要5-8年(如果是从交房起,一般是3-5年)左右(论坛新闻),消费者所投资的写字楼租金和售价就会有比较明显变化。

    在选择购写字楼时,投资者需要注意的是,了解政府对该写字楼所处区域的规划,写字楼本身的软硬件配置和该项目的服务商是否具有丰富的团队管理经验,以及该写字楼所针对的经营客户群体等。

    在租金高峰期出售物业

    徐东认为,写字楼过了“黄金期”无论租金还是售价都会降,建议投资者在项目租金高峰期出售物业。比如现在以12000元/平方米价格购买一面积为120平方米的写字楼,等到交房之后,按照平均每月65元/平方米的价格连续出租10年,可以收入936000元,与购买时的总价1440000元相比还差504000元。如果以平均每月65元/平方米的价格连续出租6年后(假如该物业当时已经出现了租金上涨、二手物业的价格也上涨),将该物业以18000元/平方米的价格出售,可以收入2160000元,在加上6年的租金561600元,总收入可以达到2721600元,减去当初的投入,可以净赚1281600元。

    “位于城南的商鼎国际(论坛新闻)广场和丰德国际广场,当初的销售价格只有4000多元/平方米,项目交付之后60多元/平方米就可以租,随着周边配套的成熟和物业价值的体现,现在不但租金上涨得很快,就是二手房的价格也已经达到10000多元/平方米。”徐东说。

    最长8年投资者就该卖出

    美国高纬环球物业(咨询)上海有限公司成都公司总监王艺在接受本报记者采访时也说,一般写字楼在运营5年之后,管理上会滑坡,再加上写字楼的按揭贷款一般只有10年时间,同时多数写字楼的租赁客户3——5年左右会有较大的更新,尤其是成都本地的客户有限、客户分流会加大楼盘的空置率,投资写字楼的客户回报周期一般是12——15年,消费者必须尽量把握项目的未来,多数写字楼的开发商开发销售一个项目的周期基本上在3年左右,销售完成以后多数项目由于“无人问津”就已经面目全非。5——8年是写字楼投资回报的“黄金分割点”,不是说5——8年时间所投资的写字楼会收回成本,而是在这个时间内租金的收入基本上有保障,消费者可以考虑在这个阶段将自己投资的物业卖出,以赚取物业本身的增值空间。

  随着上海写字楼市场的日渐火热,越来越多的投资者非常注意办公楼行情,在投资办公楼时到底怎样选择质素较好的产品?希望本文能给投资者一些帮助。

   1.在准备投资写字楼之前,如何计算该盘的年回报率?

  答:年回报率=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果某个写字楼单位年回报率达到8%-10%,则可投资购买。超过10%的年回报率,自然最佳。   

   2.哪些区域的写字楼投资及升值空间最大?

  答:从地域分布看,上海写字楼已不再局限于淮海路、南京西路、虹桥开发区、人民广场、徐家汇和陆家嘴等地,一些正在规划升级中的城市副中心区和轨道交通便利的近郊地区正成为写字楼的扩张区,未来五年,北外滩地区、中山公园、杨浦区五角场、上海南站和松江新城有望逐渐发挥商务功能,成为上海新的中央商务区。   

   3.区域位置在投资中真的很重要吗?

  答:目前客户对于租赁写字楼的区域主要集中在长宁、徐汇、黄浦、浦东、卢湾、静安等市中心地区,而这些地区的共同特点是:交通便利、大多数有轨道交通经过,且写字楼相对集中、办公氛围良好,并且这些写字楼又具有如下特点:外观形象突出,智能化高,档次高,面积可自由分割。  

   4.公共交通在写字楼投资中占据什么位置?

  答:写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。如果某个写字楼地处偏远交通不便,或交通拥挤,那肯定不适合投资。如写字楼处于地铁旁,周遍交通线路发达,价格又合适,那就可以投资。除此外,写字楼所拥有的停车位多少,也很重要。   

  5.写字楼层高及电梯容量、数量重要吗?周边配套设施呢?

  答:很重要。像金茂大厦,高达88层,在里面办公,即感觉心情舒畅。而电梯数量的多少,决定上下班时的便利度及拥挤度,电梯容量则决定载运货物时是否便利,以及载人的多少。至于周边配套,就更重要了。选择投资某个写字楼时,一定要周密考查周边配套设施,像银行、商店、餐饮、公寓等,功能是否齐全。  

   6.写字楼周边自然景观及楼层小花园、绿化等,起什么作用?

  答:如果某个写字楼周边全是高层建筑物,其视线必然被挡,就谈不上什么自然景观了。现在上海黄浦江两岸能看得到江景的办公楼,无论从售价还是租金来说都比同区域的其他办公楼要高出一大截。因为人工作到一定时候,势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化,可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观,则可以让人凭栏远眺心旷神怡,以利于休息养神。   

   7.写字楼的大堂和走廊重要吗?

  答:当然重要。试想一想,如某个写字楼一楼大堂和走廊阴暗狭窄,客户进入该写字楼会怎么想?而宽敞明亮高空间的大堂和走廊,必让人心情舒畅工作愉快。大堂也是决定写字楼档次的标志之一。   

   8.为写字楼服务的物业公司重要吗?

  答:非常重要。因为物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。目前上海甲级物管公司达几十家之多,选择投资某个写字楼时,调查物管公司情况亦不容忽视。最好选择国际性的物管公司。   

   9.如何办理办公楼租赁手续?

  答:投资者购买了某写字楼后,如有租客求租,首先,买卖双方签署租赁合同;其次,将租赁合同原件,出租和承租人的身份证明,公司营业执照(复印件),产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请;最后,将租赁合同原件,出租和承租人的身份证明,公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易中心,办理租赁登记,并按规定缴付款项。   

   10.选择带租约的二手写字楼如何?

  答:此乃明智之举,尤其带租约的升值潜力大。据统计,租约长达3-5年的二手写字楼,哪怕售价与附近写字楼相比高出2000-3000元/平方米也可以考虑购买,因上海高档写字楼普遍管理费高,管理费加中央空调费已高出租金的一半以上,如几个月空置,管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。

  在投资办公楼时要综合各方面的情况,除了经验以外,最主要的是客观分析,多比较。最好能有专家的指点,这样才能百战百胜。

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